フラット35の年収は、社長なら役員報酬の額面、個人事業主は所得で見る

【フラット３５】には最低年収の制限はありません。代わりに、年収に占める借入れ全体の年間返済額の割合、つまり総返済負担率に上限があります。この「年収」の数え方が、個人事業主と会社員・役員で違います。

法人化すると、社長個人の年収は役員報酬だけになります。しかも数え方の区分そのものが、ほかの所得の有無で切り替わります。以下、機構の公開情報で確認できる範囲で整理し、売上別の数字を計算エンジンで出しました。

総返済負担率の基準は、年収400万円で30％と35％に分かれる

機構のご利用条件（2026年4月1日現在）が定める基準です。

年収	総返済負担率の基準
400万円未満	30％以下
400万円以上	35％以下

総返済負担率は「すべての借入れの年間返済額 ÷ 年収」です。すべての借入れには、【フラット３５】のほか、ほかの住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンが入ります。クレジットカードのキャッシング、商品の分割払いやリボ払いも含みます。

賃貸中・賃貸予定の住宅に係る借入金も入ります。ただし1棟の共同住宅や寄宿舎を対象にした賃貸アパート向けのローンは除かれます。

年収が多いほど割合の上限も高くなるので、年収400万円をまたぐと返済額の枠が一段上がります。年収399万円なら上限は年119.7万円、400万円なら140万円です。

年収の定義は「給与収入のみ」かどうかで2つに分かれる

機構は年収を、原則として申込年の前年の収入を証する公的証明書の金額としています。そのうえで、次の2つに分けます。

区分	年収として使う金額	確認する公的証明書
給与収入のみの人	給与収入金額（額面）	住民税納税証明書等の支払給与の総額の欄
それ以外の人	所得金額（事業・不動産・利子・配当・給与の各所得の合計）	住民税納税証明書等、または税務署の納税証明書（所得金額用）の所得金額の欄

個人事業主は2つ目の区分です。売上から経費と青色申告特別控除を引いた事業所得が年収になります。会社員や、役員報酬だけを受け取る社長は1つ目の区分で、額面がそのまま年収です。

雑所得は、公的年金等に限って対象になります。副業の雑所得は年収に入りません。児童手当や児童扶養手当は年間収入に加算できます。

売上別：法人化すると年収は役員報酬の額面だけになる

判定ツールと同じ計算エンジンで、個人のままの事業所得と、法人化して手取りが最大になる役員報酬の額面を年収として比べました。借入額の換算は、上限いっぱいの年間返済額を2026年10月の金利水準に当てはめた参考値です。

売上（経費200万円）	個人：年収＝所得金額	年間返済の上限	借入額の換算	法人化：年収＝役員報酬（額面）	年間返済の上限	借入額の換算
800万円	535万円	187.2万円	3,606万円	504万円（月42万円）	176.4万円	3,397万円
1,000万円	735万円	257.3万円	4,955万円	648万円（月54万円）	226.8万円	4,368万円
1,200万円	935万円	327.3万円	6,303万円	648万円（月54万円）	226.8万円	4,368万円
1,500万円	1,235万円	432.3万円	8,325万円	648万円（月54万円）	226.8万円	4,368万円
2,000万円	1,735万円	607.3万円	11,696万円	1,080万円（月90万円）	378万円	7,280万円

前提：東京23区・40歳未満・独身・青色申告65万円（e-Tax）・インボイス登録済み・合同会社。個人の事業所得は青色申告特別控除後の額。借入額の換算は、【フラット３５】（借入期間21〜35年・融資率9割以下）で取扱金融機関の最も多い金利 年3.830％（2026年10月）、35年・元利均等・ボーナス払いなし・ほかの借入れなしで置いた参考値。審査で使う金利や、実際に借りられる額を示すものではない。表は scripts/flat35-nenshu-houjinka.mjs で再生成できる。

売上1,000万〜1,500万円の帯では、最適報酬が月54万円に張り付きます。そのため法人化後の年収は648万円のまま動きません。個人事業主なら売上が増えるほど所得も増えますが、一人社長は役員報酬として受け取った分しか年収に入らないからです。会社に残した利益は、社長個人の年収ではありません。

同じ型の基準は国の教育ローンにもあり、国の教育ローンの年収基準と法人化で計算しました。教育ローンでは上限を下回るほうが通りやすい基準なので、法人化後の年収の小ささが逆向きに働きます。

なぜ同じ売上で年収が小さく見えるのか

役員報酬の最適額は、法人税と所得税・住民税、社会保険料の合計が最も小さくなる点で決まります。住宅ローンの借入枠は、その計算に入っていません。判定ツールの最適報酬は手取りの最大化だけを見た額で、借入れの年収とは別の物差しです。

この表は、報酬の決め方を借入額から逆算するためのものではありません。報酬額を変えると、社会保険料・税金・定期同額給与の制約がまとめて動きます。役員報酬の決まり方は役員報酬はいくらが最適かにまとめています。

ほかに所得がある社長は、役員報酬も「所得」で数える定義になる

見落とされやすいのが、区分の境目です。機構の定義では、1つ目の区分は「給与収入のみの人」です。役員報酬のほかに不動産所得や配当所得が少しでもあると、2つ目の区分に入ります。2つ目の区分では、給与も給与所得控除を引いた後の給与所得で合計します。

法人成りした社長には、この形がよくあります。自宅の一部を会社に貸して家賃を受け取れば、個人に不動産所得が出ます（自宅を法人に貸すときの家賃）。自分の会社から配当を受ければ配当所得です。

機構の定義を文字どおり当てはめて、ほかの所得が年12万円ある場合を計算しました。

役員報酬（年・額面）	給与収入のみの社長の年収	給与所得	ほかの所得が12万円ある社長の年収	年間返済の上限の差
360万円	360万円	244万円	256万円	31.2万円
480万円	480万円	340万円	352万円	62.4万円
648万円	648万円	474.4万円	486.4万円	56.6万円
840万円	840万円	646万円	658万円	63.7万円
1,080万円	1,080万円	885万円	897万円	64万円

給与所得は令和8年分の給与所得控除で計算した。年間返済の上限の差は、給与収入のみの社長の上限から、ほかの所得がある社長の上限を引いた額。

年12万円の所得が増えたのに、年収は額面の648万円から486.4万円に下がります。年間返済の上限は年56.6万円小さくなります。額面480万円では、年収が352万円に下がって400万円を割るため、割合の基準まで35％から30％に変わります。

この区分の当てはめ方は、機構の公開情報の定義から読める範囲です。個別の申込みでどう扱われるかは、取扱金融機関に確認してください。

法人化した直後は、前年の証明書が何を示すかで決まる

年収は申込年の前年の公的証明書で見ます。法人化の時期と申込みの時期の組み合わせで、見られる年収が変わります。

• 法人成りした年に申し込む：前年は個人事業主なので、前年の事業所得で判定されます
• 翌年に申し込む（前年1月1日に法人成り）：前年は役員報酬だけなら額面で判定されます
• 翌年に申し込む（前年の途中で法人成り）：前年に事業所得と給与所得が混ざるため、2つ目の区分で所得金額を合計します

3つ目を、7月1日に法人成りした設例で計算しました。1〜6月の事業所得は（売上−経費）の半分から青色申告特別控除65万円を引いた額で置き、7〜12月は最適報酬を6か月受け取ったとしています。

売上（年換算・経費200万円）	前年の事業所得（1〜6月）	前年の給与収入（7〜12月）	給与所得	翌年の申込みで見る年収	1年通して社長だった場合（額面）
1,000万円	335万円	324万円（月54万円×6）	218.8万円	553.8万円	648万円
1,200万円	435万円	324万円（月54万円×6）	218.8万円	653.8万円	648万円
1,500万円	585万円	324万円（月54万円×6）	218.8万円	803.8万円	648万円

混ざった年は、半年分の役員報酬から給与所得控除が引かれます。売上1,000万円では、1年通して社長だった場合の648万円より年収が小さく見えます。売上1,500万円では、前半の事業所得が大きいため逆に大きく見えます。

機構は、自営業で起業した人について、起業した年は申し込めず、翌年から所得を日割りで1年分に割り戻すと案内しています。給与収入のみの人が転職した場合も、転職後の収入を割り戻す扱いがあります。ただし法人成りがこれらに当たるかどうかは、機構の公開情報では示されていません。

法人成り1年目は、住民税や予定納税の後払いで手元資金も薄くなります（法人成り1年目の資金繰り）。頭金の計画を立てるときは、この時期のずれも重なります。

書類と審査で、機構が示していること

機構が一般的な申込書類として挙げているのは次のとおりです。

• 借入申込書
• ほかの借入れがある場合の、借入内容に関する申出書
• 本人確認資料（運転免許証、マイナンバーカード等）
• 年収確認資料
• 建設費等確認資料

申込み後に、住民税納税証明書や給与明細の写しなどの追加提出を求める場合があるとしています。会社経営者に法人の決算書を求めるかどうかは、機構の公開情報には書かれていません。書類は取扱金融機関によって異なります。

審査結果が出るまでは一般的に1〜2週間で、2週間を超える場合もあります。融資率が9割を超える場合は、返済の確実性をより慎重に審査するとしています。年収や住宅の規模によって借入金利が変わることはありません。

まとめ

• 総返済負担率の基準は、年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下
• 年収は、給与収入のみの人は額面、それ以外の人は事業・不動産・利子・配当・給与の各所得の合計
• 法人化すると社長の年収は役員報酬だけになり、会社に残した利益は入らない。売上1,200万円・最適報酬月54万円なら年収648万円
• 役員報酬のほかに所得がある社長は、定義上、役員報酬も給与所得控除後の額で合計される
• 法人成りの年と翌年で、前年の証明書が示す所得の種類が変わる

住宅の取得は法人化を決める理由そのものではありませんが、時期が重なると判断材料の1つになります。まず判定ツールで、一般論の数字ではなく自分の売上と経費での最適報酬を確かめ、その年収を上の表に当てはめてください。