社宅を会社名義で買うと登録免許税と不動産取得税が上がる。中古なら47万円差

法人化した後、住まいを会社名義で買って役員社宅にする方法があります。会社が持ち主になり、社長は会社に家賃を払って住みます。毎年の家賃や固定資産税を会社の経費にできるので、ランニングコストの面ではよく比べられます。

見落とされやすいのが、買うときの税です。個人が自分の住まいを買う場合に使える軽減が、会社名義では使えません。

個人の自己居住だけに使える軽減

不動産を買うと、登記に登録免許税、取得そのものに不動産取得税がかかります。税率と軽減を、個人が自宅として買う場合と会社名義で買う場合で並べました。

税目	個人が自宅として買う	会社名義で買う
登録免許税（土地の売買）	1.5％（令和11年3月31日まで）	1.5％（同）
登録免許税（建物の売買）	0.3％（住宅用家屋・自己居住。令和9年3月31日まで）	2.0％
登録免許税（建物の新築・保存）	0.15％（同）	0.4％
不動産取得税の税率（土地・住宅）	3％（令和9年3月31日まで）	3％（同）
不動産取得税（宅地の課税標準）	価格の2分の1	価格の2分の1
不動産取得税（中古住宅の控除）	築年に応じて最大1,200万円（自己居住）	なし

※ 国税庁No.7191、東京都主税局の案内。登録免許税の住宅用家屋の軽減は、床面積50㎡以上、取得後1年以内の登記などの要件がある

国税庁No.7191は、住宅用家屋の軽減税率を「個人が……住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合」と書いています。東京都主税局も、中古住宅とその敷地の軽減を「個人が自己の居住の用に供するもの」としています。会社が取得して社長に貸す形は、どちらの要件にも当たりません。

土地の税率と、宅地の課税標準を2分の1にする特例は、個人も法人も同じです。差が出るのは建物の部分です。

中古マンションなら、取得時の税は47万円違う

平成22年築・70㎡の中古マンションを、建物・土地とも固定資産税評価額1,000万円として計算しました。

税目	社長個人が自宅として買う	会社名義で買って社宅にする	差
登録免許税（建物の移転）	30,000円	200,000円	170,000円
登録免許税（土地の移転）	150,000円	150,000円	0円
不動産取得税（建物）	0円	300,000円	300,000円
不動産取得税（土地）	150,000円	150,000円	0円
合計	330,000円	800,000円	470,000円

※ 課税標準は固定資産税評価額。個人の建物の不動産取得税は、平成9年4月1日以後新築の中古住宅の控除1,200万円を差し引いて0円 ※ 個人の土地の不動産取得税は、中古住宅用の土地の減額を考慮していない（実際はさらに下がる） ※ 計算は scripts/shataku-kounyu-touroku-shutokuzei.mjs による

個人で買えば、建物の不動産取得税は控除で0円になり、登録免許税も0.3％で済みます。会社名義だと建物の評価額に対して2.0％と3％がそのままかかり、差は47万円です。個人の側は住宅用の土地の減額も使えるので、実際の差はこれより大きくなります。

建物の評価額ごとに、建物部分の差を出すと次のとおりです。

建物の評価額	個人（自己居住）	会社名義	差
500万円	15,000円	250,000円	235,000円
800万円	24,000円	400,000円	376,000円
1,000万円	30,000円	500,000円	470,000円
1,500万円	135,000円	750,000円	615,000円
2,000万円	300,000円	1,000,000円	700,000円

※ 建物の売買による移転登記の登録免許税と、建物の不動産取得税の合計

会社が払う税は経費になる

一方で、会社名義なら、払った登録免許税と不動産取得税は会社の損金（または建物の取得価額）になります。個人が自宅を買うときに払う税は、どこからも経費になりません。会社の税率を約25〜33％とすると、47万円の差のうち約12万〜16万円は法人税等の減少で戻る計算です。それでも差の大半は残ります。

社宅にしたあとの家賃は、別の計算

会社名義で買った住まいに社長が住むときは、社長から賃貸料相当額を受け取っていれば給与として課税されません。自社所有の小規模な住宅（法定耐用年数30年超の建物なら床面積99㎡以下など）の場合、賃貸料相当額は建物と敷地の固定資産税の課税標準額などから計算する算式の額です（国税庁No.2600）。家賃の相場ではなく固定資産税の課税標準額で決まる点が、借上社宅（家賃の50％との比較がある場合）との違いです。

借上社宅の場合の仕組みと手取りの差は役員社宅で法人化の分岐点は909万円に下がるで、社会保険で使う現物給与の価額は社宅の現物給与価額は2026年10月から㎡単位で扱っています。

個人で買えば使える住宅ローン控除も、会社名義では使えません。法人化で控除がどれだけ減るかは住宅ローン控除は法人化で年3.5万円使えなくなるで計算しました。

判断は「取得時の差」と「毎年の差」を並べて

会社名義で住まいを持つかどうかは、取得時に一度だけ出ていく税の差と、毎年の家賃・固定資産税・減価償却の差を、住み続ける年数で並べて比べることになります。すでに個人で持っている住まいを法人成りで会社へ移す場合は、移す段階でこの記事と同じ税に加えて、個人の譲渡所得の税がかかります（法人成りで建物・土地を法人名義に）。

法人化そのものの損得は、個人事業主の法人化の目安と判定ツールで、自分の売上と経費を入れて確かめてください。住まいの持ち方まで含めた判断は、物件と家族の条件で結論が変わるので、税理士に確認する価値があります。

まとめ

• 建物の売買の登録免許税は本則2.0％で、個人が自己居住の住宅用家屋を取得した場合だけ0.3％（国税庁No.7191）
• 不動産取得税の中古住宅の控除（最大1,200万円）も、個人が自己の居住の用に供する場合に限る（東京都主税局）
• 土地の税率（登録免許税1.5％・不動産取得税3％・宅地2分の1）は個人も法人も同じ。差は建物の部分に出る
• 建物・土地とも評価額1,000万円の中古マンションで、取得時の税は個人33万円、会社名義80万円、差は47万円
• 会社名義なら税は損金になり、社宅の家賃は小規模住宅の算式で低く出ることが多い。取得時の差と毎年の差を並べて比べる