法人成りで建物・土地を法人名義に。登録免許税と不動産取得税は設立費用の10倍

法人成りでよく話題になるのは、会社を作るための登録免許税（合同会社6万円・株式会社15万円）です。しかし、個人名義の事務所や店舗を会社に移すなら、そちらの税金のほうが桁違いに大きくなります。建物と土地の名義を変えるたびに、登録免許税と不動産取得税がかかるからです。

名義を変えると、2つの税がかかる

個人の不動産を法人に移すと、次の2つがかかります。

税	かかるとき	建物	土地	根拠
登録免許税（国）	所有権移転の登記をするとき	評価額の2％	売買は1.5％（令和11年3月31日まで）、現物出資など「その他」は2％	国税庁 No.7191
不動産取得税（都道府県）	法人が取得したとき（法人が納める）	非住宅4％・住宅3％	3％（宅地は評価額の2分の1に課税）	東京都主税局「不動産取得税」

※ 不動産取得税の税率と宅地の特例は令和9年3月31日までの取得の場合

どちらも、課税の基準は固定資産課税台帳に登録された評価額です。会社に売った価格ではありません。東京都主税局は、不動産の価格は購入価格や建築工事費ではないと明記しています。

登録免許税の住宅用家屋の軽減税率（0.3％など）や、不動産取得税の住宅の軽減は、個人が自分で住むために取得する場合の制度です。法人が取得する場合には使えません。事務所・店舗なら、不動産取得税は4％です。

なお、東京都によると、令和8年4月1日以降の取得では、課税標準が土地16万円未満・家屋（売買など）34万円未満なら不動産取得税はかかりません。事業用の建物と土地では、ほとんどの場合この免税点を超えます。

評価額別の合計は、設立費用の1.8〜27倍

事務所・店舗などの非住宅の建物と、その敷地を売買で法人に移す場合の税額です。

建物の評価額	土地の評価額	登録免許税（建物＋土地）	不動産取得税（建物＋土地）	合計	合同会社の設立費用の何倍か
300万円	（移さない）	6.0万円	12.0万円	18.0万円	1.8倍
500万円	1,000万円	25.0万円	35.0万円	60.0万円	6.0倍
800万円	2,000万円	46.0万円	62.0万円	108.0万円	10.8倍
1,500万円	3,000万円	75.0万円	105.0万円	180.0万円	18.0倍
2,000万円	5,000万円	115.0万円	155.0万円	270.0万円	27.0倍

※ 評価額は固定資産課税台帳の価格。登録免許税は建物2％・土地1.5％、不動産取得税は建物4％・土地3％（宅地は課税標準2分の1）。合同会社の設立費用は当サイトの前提（10万円）。司法書士報酬は含まない。当サイトで計算（scripts/houjinnari-fudosan-iten-zei.mjs）

建物800万円・土地2,000万円の評価額で、合計は108万円です。当サイトの判定ツールは、初年度の実質差額から設立費用（合同会社10万円）を差し引いていますが、不動産を移す場合は、この100万円前後が初年度のコストとして別に乗ります。

移し方と建物の用途で、税額が変わる

同じ建物800万円・土地2,000万円でも、移し方と建物の用途で税額が変わります。

移し方（建物800万円・土地2,000万円）	登録免許税	不動産取得税	合計
売買・事務所（非住宅）	46.0万円	62.0万円	108.0万円
現物出資・事務所（非住宅）	56.0万円	62.0万円	118.0万円
売買・店舗併用住宅を住宅として評価	46.0万円	54.0万円	100.0万円

※ 住宅の税率3％は家屋の用途による。法人の取得には、個人が自己の居住用に取得する場合の軽減は使えない前提。当サイトで計算（scripts/houjinnari-fudosan-iten-zei.mjs）

土地の登録免許税の軽減税率（1.5％）は「売買」による移転が対象です。現物出資で会社に移すと「その他」の2％になり、この例では10万円高くなります。現物出資そのものの手続き（500万円を超えると検査役の調査が要るなど）は法人成りの現物出資、検査役が不要になる500万円の壁で扱っています。

法人は、この2つの税をその期の損金にできる

不動産取得税と登録免許税は、法人にとっては経費になります。法人税基本通達7-3-3の2は、不動産取得税や、登録免許税その他登記のための費用は、固定資産の取得に関連して払うものであっても、取得価額に入れないことができるとしています。建物の取得価額に含めて何十年もかけて償却するのではなく、払った期の損金にできるということです。

ただし、設立1期目は役員報酬を払った後の利益が小さいことが多く、損金にしても減る法人税はわずかです。欠損金になった部分は、青色申告なら翌期以降に繰り越せます。欠損金の繰越は欠損金の繰越は法人10年・個人3年で扱っています。

税金以外にも、移転で動くものがある

不動産を法人に売ると、登録免許税と不動産取得税のほかに、次の論点が出ます。

• 個人の譲渡所得：建物と土地を売った側の個人に、譲渡所得の課税があります。買った時より高く売れば税金がかかります
• 消費税：個人事業主が課税事業者なら、建物の売却は消費税の課税売上です（土地は非課税）。事業用資産を法人に売るときの消費税は社用車を経費にすると法人化の分岐点はどう動くかでも触れています
• 売る価格：評価額ではなく時価で売るのが原則です。低すぎる価格で法人に売ると、所得税の上では時価で売ったとみなされる場合があります
• 借入金：建物に住宅ローンや事業用の借入れが残っている場合、名義を変えるには金融機関の同意が要ります。借入金の扱いは法人成りの借入金は自動的に法人へ移らないで扱っています

移さずに、会社に貸すという選択肢

不動産を個人名義のまま会社に貸せば、名義変更の税はかかりません。会社は家賃を損金にでき、個人には不動産所得が生じます。社長本人の自宅を会社に貸す場合の計算は自宅を法人へ貸す家賃は経費。でも個人に不動産所得が戻るにまとめています。

土地は個人に残して建物だけを会社に移す、という分け方もありますが、その場合は法人が個人の土地を使うことになり、借地権の扱いが別の論点として出てきます。

法人化の判断そのものは、不動産を移すかどうかと切り離して考えられます。まずは判定ツールで法人化の差額を確かめ、差額が100万円前後の移転コストを何年で取り戻せるかを見てください。

まとめ

• 個人の建物・土地を法人に移すと、登録免許税（建物2％・土地は売買で1.5％）と不動産取得税（非住宅4％・土地3％、宅地は課税標準2分の1）がかかる
• 基準は売買価格ではなく固定資産課税台帳の評価額。法人の取得には住宅用の軽減は使えない
• 建物800万円・土地2,000万円の評価額で合計108万円。合同会社の設立費用の10.8倍
• 現物出資だと土地の登録免許税は2％になり、売買より高くなる
• 法人はこの2つの税を取得価額に入れず、払った期の損金にできる。移さずに会社に貸せば名義変更の税はかからない