土地や建物を売った翌年の国保は上限まで跳ねる。最大年79.5万円増、一人社長は0円

土地や建物を売って利益が出た年、所得税と住民税は分離課税で計算されるので、事業の所得とは別の話だと思われがちです。しかし個人事業主の場合、もう1つ見落としやすい負担があります。翌年度の国民健康保険料です。

譲渡所得は特別控除後の額で国保に入る

国保の所得割は、前年の「総所得金額等」から基礎控除43万円を引いた額に料率を掛けて計算します。新宿区の案内では、この総所得金額等に、申告分離課税の所得として**長期・短期譲渡所得の金額（特別控除適用後）**が含まれるとしています。岡山市も、国保の所得割の部分には所得税・住民税で選んだ特別控除が適用されると案内しています。

つまり、マイホームを売って3,000万円の特別控除を使い、譲渡所得が0になれば国保は増えません（国税庁 No.3302）。一方、投資用の土地や、控除を使っても所得が残る売却では、その所得が翌年度の国保に乗ります。

なお岡山市は、保険料の軽減（低所得世帯の均等割の軽減）の判定には特別控除前の譲渡所得を使うので、軽減が受けられないことがあると注意しています。

事業所得と譲渡所得の組み合わせ別の増加額

計算エンジンで、事業所得に特別控除後の譲渡所得を足して、翌年度の国保を出しました。

東京23区・40〜64歳

事業所得（青色控除前）	譲渡所得なし	＋300万円	＋500万円	＋1,000万円	＋2,000万円
300万円	334,665円	724,965円（＋390,300円）	969,209円（＋634,544円）	1,130,000円（＋795,335円）	1,130,000円（＋795,335円）
500万円	594,865円	969,209円（＋374,344円）	1,125,957円（＋531,092円）	1,130,000円（＋535,135円）	1,130,000円（＋535,135円）
700万円	855,065円	1,125,957円（＋270,892円）	1,130,000円（＋274,935円）	1,130,000円（＋274,935円）	1,130,000円（＋274,935円）
900万円	1,075,009円	1,130,000円（＋54,991円）	1,130,000円（＋54,991円）	1,130,000円（＋54,991円）	1,130,000円（＋54,991円）

東京23区・40歳未満

事業所得（青色控除前）	譲渡所得なし	＋300万円	＋500万円	＋1,000万円	＋2,000万円
300万円	270,209円	587,609円（＋317,400円）	799,209円（＋529,000円）	960,000円（＋689,791円）	960,000円（＋689,791円）
500万円	481,809円	799,209円（＋317,400円）	955,957円（＋474,148円）	960,000円（＋478,191円）	960,000円（＋478,191円）
700万円	693,409円	955,957円（＋262,548円）	960,000円（＋266,591円）	960,000円（＋266,591円）	960,000円（＋266,591円）
900万円	905,009円	960,000円（＋54,991円）	960,000円（＋54,991円）	960,000円（＋54,991円）	960,000円（＋54,991円）

大阪市・40〜64歳

事業所得（青色控除前）	譲渡所得なし	＋300万円	＋500万円	＋1,000万円	＋2,000万円
300万円	407,905円	871,105円（＋463,200円）	1,085,005円（＋677,100円）	1,120,000円（＋712,095円）	1,120,000円（＋712,095円）
500万円	716,705円	1,085,005円（＋368,300円）	1,116,817円（＋400,112円）	1,120,000円（＋403,295円）	1,120,000円（＋403,295円）
700万円	1,022,903円	1,116,817円（＋93,914円）	1,120,000円（＋97,097円）	1,120,000円（＋97,097円）	1,120,000円（＋97,097円）
900万円	1,114,017円	1,120,000円（＋5,983円）	1,120,000円（＋5,983円）	1,120,000円（＋5,983円）	1,120,000円（＋5,983円）

※ 単身・青色申告特別控除65万円・令和8年度の料率（子ども・子育て支援金分を含む）。全国平均の概算・40〜64歳・事業所得300万円では、譲渡所得1,000万円で＋785,675円。表は scripts/fudosan-baikyaku-kokuho.mjs で再生成できる

東京23区・40〜64歳で事業所得300万円の人は、譲渡所得が1,000万円あれば国保が上限の113万円に張り付き、年79万5,335円増えます。譲渡所得をそれ以上増やしても、上限で止まるので国保は増えません。

事業所得が大きい人ほど、もともと国保が上限に近いので増え方は小さくなります。事業所得900万円なら、譲渡所得がいくらでも増加は年5万4,991円です（国保の上限に届く所得）。

協会けんぽの一人社長は保険料が変わらない

法人化して協会けんぽに入っている一人社長の健康保険料は、標準報酬月額（役員報酬）と標準賞与額だけで決まります。社長個人の名義の不動産を売って譲渡所得が出ても、健康保険料・厚生年金保険料は変わりません。所得税・住民税の分離課税は個人事業主と同じようにかかります。

不動産の売却で国保が跳ねるのは1年だけですが、事業所得300万〜500万円の人なら数十万円の負担になります。株の譲渡益を申告したときと同じ構造です（株の譲渡益を確定申告すると国保が上がる）。

法人化の判断との関係

国保とは別に、売ったときの税そのものも個人と法人で仕組みが違います。所有期間と会社の利益で、どちらが軽くなるかは土地・建物を売ったときの税は個人と法人どちらが軽い？で比べています。

1回きりの不動産の売却のために法人化する、という判断は現実的ではありません。会社を作る費用と毎年の固定費（均等割・税理士報酬）がかかり続けるからです。ただし、すでに法人化を検討していて、近いうちに個人名義の土地を売る予定がある人は、売る年が国保の年か協会けんぽの年かで翌年度の負担が変わることを知っておく価値があります。

65歳以上の人は、譲渡所得が介護保険料の所得段階の判定にも使われます（65歳以降の介護保険料）。国保の自治体ごとの料率は国民健康保険料の自治体比較で確かめられます。

まとめ

• 土地・建物の譲渡所得は、特別控除後の金額が翌年度の国保の所得割に入る
• 東京23区・40〜64歳・事業所得300万円なら、譲渡所得300万円で国保＋39万円、1,000万円で＋79.5万円（上限113万円）
• 居住用の3,000万円特別控除で譲渡所得が0になれば、国保は増えない
• 軽減の判定には特別控除前の譲渡所得を使う自治体がある
• 協会けんぽに入る一人社長の健康保険料は、譲渡所得では変わらない