家賃収入の「事業的規模」5棟10室。青色65万円と個人事業税の基準は別物

家賃収入のある人の税金は、貸している部屋の数で段階的に変わります。所得税の「事業的規模」と、個人事業税の「不動産貸付業」です。名前が似ていて混同されやすいのですが、基準を決めている主体が違い、線の位置も違います。

所得税の事業的規模は、おおむね5棟10室

所得税基本通達26-9は、建物の貸付けが事業として行われているかを、社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで判定するとしています。そのうえで、次のどちらかに当たれば、原則として事業として扱うという形式基準を置いています。

貸付けの形態	形式基準
アパート・貸間など	貸与できる独立した室数がおおむね10室以上
独立家屋（一戸建）	おおむね5棟以上

形式基準に満たなくても、規模・収入・管理の状況などから事業と認められることはあります。逆に言えば、10室・5棟以上なら原則として事業的規模です。

事業的規模かどうかで変わる4つのこと

国税庁のタックスアンサー No.1373 は、事業的規模かどうかで所得の計算が変わるものとして次の4つを挙げています。

項目	事業的規模	事業的規模でない
青色申告特別控除	最高65万円（電子申告等。書面なら55万円）	最高10万円
家族への給与	青色事業専従者給与・事業専従者控除が使える	使えない
取壊し・除却などの資産損失	全額が必要経費	その損失を引く前の不動産所得が上限
家賃の貸倒れ	回収できなくなった年の必要経費	収入に計上した年にさかのぼって所得を計算し直す

65万円の控除には、正規の簿記による帳簿と貸借対照表も必要です（租税特別措置法25条の2）。事業的規模であっても、帳簿の要件を満たさなければ10万円です。

個人事業税の不動産貸付業は、都道府県の基準

個人事業税は都道府県の税で、不動産貸付業に当たるかどうかの認定基準も都道府県が定めています。東京都主税局の基準は次のとおりです。

種類・用途	東京都の基準
住宅（一戸建）	棟数が10以上
住宅（一戸建以外）	室数が10以上
住宅以外（独立家屋）	棟数が5以上
住宅以外（独立家屋以外）	室数が10以上
土地（住宅用）	契約件数10以上または貸付総面積2,000㎡以上
土地（住宅用以外）	契約件数が10以上

不動産貸付業に当たると、税率は5％、事業主控除は年290万円です。個人事業税の計算では青色申告特別控除は使えないため、控除前の所得から290万円を引いた額に5％がかかります。

一戸建の住宅は、所得税では5棟で事業的規模になるのに、東京都の個人事業税では10棟まで不動産貸付業になりません。 一戸建5〜9棟の人は、65万円の控除を使えて、事業税はかからないという位置にいます。

3つの形で、税・保険料を比べる

控除前の不動産所得が同じでも、貸している物件の形で負担は変わります。

控除前の不動産所得	A：アパート12室	B：一戸建7棟	C：アパート6室	C−A	C−B
300万円	67.8万円	67.3万円	80.6万円	＋12.7万円	＋13.2万円
500万円	129.4万円	118.9万円	140.2万円	＋10.8万円	＋21.3万円
800万円	259.3万円	233.8万円	254.6万円	−4.7万円	＋20.8万円

※ 税・保険料は所得税（復興特別所得税込み）・住民税・個人事業税・国民健康保険料・国民年金保険料の合計。不動産所得だけの人、東京23区・40歳未満・独身。A は65万円・事業税あり、B は65万円・事業税なし、C は10万円・事業税なし。事業税は東京都の不動産貸付業（税率5％、事業主控除290万円）。当サイトで計算（scripts/fudosan-jigyoteki-kibo.mjs）

所得300万円では、事業税は290万円を超える10万円にしかかからないため、AとBはほぼ同じです。所得が増えると事業税が効いてきます。所得800万円では、Aの事業税は25.5万円になり、事業的規模でないCのほうが負担が軽くなります。65万円と10万円の控除差55万円が生む節税より、事業税のほうが大きくなるためです。

部屋数を増やして事業的規模になることが、常に得とは限りません。どの基準をまたぐかで、得になる向きが変わります。

法人化を考えるときの位置づけ

家賃収入が大きくなると、物件を法人で持つ、管理会社を作る、といった選択肢が出てきます。その比較の出発点は、個人のままの税・保険料です。個人のまま事業的規模でない人は、控除が10万円なので、法人化の比較では個人側の負担を重めに見積もることになります。

家賃収入と事業所得の両方がある人は、合算した所得で所得税・住民税・国保が決まります。自宅の一部を自分の会社に貸して家賃を受け取る場合の扱いは自宅を法人に貸す家賃で、個人事業税の業種ごとの税率は個人事業税は業種でいくら変わるかで整理しています。青色申告の承認を受けていなければ65万円は使えないため、その手続きは個人の青色申告承認申請の期限を見てください。

当サイトの判定ツールは事業所得を前提にしています。家賃収入が中心の場合は、上の表のような個人側の負担を別に確かめたうえで比べてください。

まとめ

• 所得税の事業的規模は、アパートなら独立した室数おおむね10室以上、一戸建ならおおむね5棟以上
• 事業的規模なら、青色申告特別控除65万円・専従者給与・資産損失の全額経費算入が使える
• 個人事業税の不動産貸付業は都道府県の基準。東京都では一戸建の住宅は10棟以上で、所得税の5棟とずれる
• 不動産所得500万円なら、一戸建7棟はアパート6室より年21.3万円負担が軽い
• 所得800万円では、事業税がかかるアパート12室のほうが6室より年4.7万円重くなる

家賃収入を含めた所得の水準で、法人化の損益分岐点も動きます。一般論の数字ではなく、自分の収入と経費で確かめてください。