アパートを法人で買っても消費税は還付されない。残るのは3年縛り

不動産賃貸で法人を使う話になると、「個人だと免税事業者で消費税が戻らないが、法人を作って課税事業者になれば建物の消費税が還付される」という説明が出てきます。この説明は、令和2年9月までなら成り立っていました。今は成り立ちません。

変わったのは制度の側です。令和2年度の改正で消費税法30条に第10項が加わり、居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額は仕入税額控除の対象から外れました。還付の前提そのものが消えています。

「法人で買えば還付される」という説が成り立っていた理由

住宅の貸付けは消費税が非課税です。家賃に消費税が乗っていないので、本来なら建物の購入にかかった消費税も控除できません。課税売上に対応しない仕入れだからです。

それでも還付を受ける余地がありました。消費税の仕入税額控除は、課税売上高が5億円超または課税売上割合が95パーセント未満のときに按分計算へ移ります。逆に言えば、建物を取得した課税期間だけ課税売上割合を高く保てば、全額控除が通る構造でした。取得した期に小額の課税売上を作って割合を操作する手法が広がり、課税当局が問題視したのがこの改正の背景です。

つまりこの説は、建物を買った年の課税売上割合を操作できた時代の話です。制度が塞いだのは、その操作の余地ではなく、居住用賃貸建物という入口そのものでした。

令和2年10月1日以後の取得は、控除の対象外

対象は、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物で、高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものです。これに該当すると、建物の附属設備を含めて課税仕入れ等の税額を控除できません。

適用の区切りは2つあります。

• 適用開始：令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額について適用されます
• 経過措置：令和2年3月31日までに締結した契約に基づいて令和2年10月1日以後に行われる課税仕入れ等には、この制限は適用されません

該当するかどうかは課税仕入れを行った日の状況で判定します。その日に住宅の貸付けの用に供しないことが明らかでない建物は居住用賃貸建物に当たりますが、その課税仕入れを行った日の属する課税期間の末日までに住宅の貸付けに供しないことが明らかにされたときは、該当しないものとして差し支えないとされています（消費税法基本通達11-7-2）。期末までに用途を確定させるかどうかで結論が動く、ということです。

建物の修繕でも、その資本的支出が高額特定資産の仕入れ等に当たる場合は制限の対象に含まれます（同11-7-5）。取得時だけの話ではありません。

この1,000万円は、売上の1,000万円ではない

高額特定資産とは、一の取引の単位につき、課税仕入れに係る支払対価の額（税抜き）が1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産です。金額の基準は、買った建物そのものの税抜価額に付いています。

消費税には1,000万円という数字が別の意味でも出てきます。基準期間の課税売上高1,000万円以下なら免税事業者になる、という事業者免税点の基準です。こちらは売上の金額であって、建物の金額ではありません。同じ1,000万円でも、見ている対象が違います。

さらに調整対象固定資産は、建物や機械などで税抜価額が100万円以上のものを指します。高額特定資産の1,000万円、調整対象固定資産の100万円、免税事業者の課税売上高1,000万円は、それぞれ別の基準です。

全部が店舗、旅館・ホテルなら対象外

「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」として国税庁が挙げているのは、次のようなものです（同11-7-1）。

• 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、設備等の状況により住宅の貸付けに供しないことが明らかな建物
• 旅館業法2条1項に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物（旅館・ホテルなど）
• 棚卸資産として取得した建物で、所有している間は住宅の貸付けに供しないことが明らかなもの

事務所ビルや店舗物件を法人で取得する場合は、もともとこの制限の外にあります。論点になるのは住宅用の物件です。

控除はゼロでも、3年間は免税事業者にも簡易課税にも戻れない

ここが見落とされやすい部分です。控除が認められないなら高額特定資産の規定も関係ないように思えますが、そうはなっていません。

課税事業者が簡易課税制度および2割特例の適用を受けない課税期間中に高額特定資産の仕入れ等を行った場合、その日の属する課税期間の翌課税期間から、その日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までは、事業者免税点制度が適用されません。同じ期間は簡易課税制度選択届出書も提出できません。

ここで出てくる2割特例は、適格請求書発行事業者の令和5年10月1日から令和8年9月30日までの日の属する各課税期間で終了します。個人事業者は令和8年分の確定申告が最後で、法人は令和8年9月30日を含む課税期間までです。したがって令和8年10月以後に建物を取得する法人にとって、2割特例の適用を受けない課税期間かどうかという条件は、実質的に満たされていることになります。簡易課税については簡易課税のみなし仕入率が、基準期間の課税売上高5,000万円以下という要件とともに整理されています。この5,000万円は簡易課税を選べるかどうかの基準で、免税事業者を判定する1,000万円とは別です。

そして国税庁は、居住用賃貸建物の控除制限について「この規定の適用を受ける場合であっても、上記『高額特定資産の仕入れ等を行った場合』から『棚卸資産の調整措置の適用を受けることとなった場合』の規定は適用されます」と明記しています（タックスアンサー No.6502）。

控除は1円も取れないのに、縛りだけは3年残るという構造です。住宅家賃しかない法人なら納付額も小さいので実害は限定されますが、同じ法人で課税売上のある事業をしている場合は、簡易課税を選べない期間が生まれます。課税事業者を選択したときの3年縛りと並べて、どの縛りが何年続くのかを整理しておく価値があります。

店舗併用なら区分できる。ただし共用部分の按分には条件がある

1階が店舗、2階以上が住宅という建物なら、全体が制限されるわけではありません。その構造及び設備その他の状況により、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな部分（居住用賃貸以外の部分）とそれ以外の部分（居住用賃貸部分）とに合理的に区分しているときは、居住用賃貸部分に係る税額についてのみ控除が制限されます。

「合理的に区分している」とは、使用面積割合や使用面積に対する建設原価の割合など、その建物の実態に応じた合理的な基準による区分をいいます（同11-7-3）。

国税庁の質疑応答事例は、廊下やエントランスなどの共用部分について2点を示しています。

共用部分についてこれらの合理的な基準により区分しているときは、その共用部分のうち居住用賃貸部分に区分された部分に係る税額について、仕入税額控除が制限されます。

居住用賃貸部分にのみ使用される廊下やエントランスなどを、「居住用賃貸以外の部分」と「居住用賃貸部分」の使用面積割合で区分することは、合理的に区分しているとはいえません。

住宅側だけが使う共用部分を、建物全体の面積比で機械的に按分してはいけない、という意味です。

もう1つ注意点があります。合理的な区分を行った結果、居住用賃貸部分の税抜価額が1,000万円未満になったとしても、その居住用賃貸部分は控除制限の対象です。1,000万円以上という判定は建物単位で行い、区分後の金額で判定し直すものではありません。

なお、課税売上割合が95パーセント未満の場合の按分計算は、この制限とは別に必要です。方式の選択は個別対応方式と一括比例配分方式の記事で扱っています。

3年以内に課税賃貸用へ転用・譲渡すれば、割合に応じて戻る

控除できなかった税額は、取り返す道が用意されています（消費税法35条の2）。ここで使う用語は定義が決まっているので、先に押さえます。

用語	定義
第三年度の課税期間	居住用賃貸建物の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間
調整期間	居住用賃貸建物の仕入れ等の日から第三年度の課税期間の末日までの間
課税譲渡等調整期間	居住用賃貸建物の仕入れ等の日から、その建物を他の者に譲渡した日までの間
課税賃貸用	非課税とされる住宅の貸付け以外の貸付けの用

転用した場合は、第三年度の課税期間で加算する

第三年度の課税期間の末日にその建物を有しており、かつ調整期間にその全部または一部を課税賃貸用に供した場合は、調整期間の賃貸料のうち課税賃貸用の割合を建物の消費税額に乗じた金額を、第三年度の課税期間の仕入控除税額に加算します。

国税庁の例では、令和3年4月1日に税抜2億円（消費税額2,000万円）で取得し、居住用として賃貸（賃料合計600万円）したあと、令和5年6月1日から事業用に賃貸（賃料合計400万円）した場合、加算額は800万円です。2,000万円 × 400万円 ÷ 1,000万円で計算されています。

逆に、第三年度の課税期間の末日より前に除却や譲渡があって末日に建物を有していない場合は、この加算の規定は適用されません（同12-6-2）。また、課税賃貸用に供していない限り適用されないので、建物に関連する別の資産の譲渡等があっただけでは足りません（同12-6-1）。

譲渡した場合は、譲渡した日の課税期間で加算する

調整期間に建物を他の者に譲渡した場合は、譲渡した日の属する課税期間の仕入控除税額に加算します。分母に譲渡対価が入るため、割合は大きくなりやすい計算です。

国税庁の例では、令和3年4月1日に税抜1億円（消費税額1,000万円）で取得し、居住用として賃貸（賃料800万円）したあと、令和5年4月1日に7,200万円で譲渡した場合、加算額は900万円です。1,000万円 × 7,200万円 ÷ 8,000万円で計算されています。対価の額はいずれも税抜きで、値引き等があればその金額を控除した残額で計算します。

民泊に切り替えた場合も課税賃貸用に当たる

民泊サービスは、非課税となる住宅の貸付け以外の貸付けである「施設の貸付け」に当たります。国税庁は、取得したアパートの1階部分で第三年度の課税期間の末日までに住宅宿泊事業法の住宅宿泊事業を開始した場合、調整の適用対象になると回答しています。

その例では、建物の消費税額500万円、居住用賃貸部分の賃料合計180万円、民泊に供した部分の賃料20万円という前提が置かれています。所得区分の話は民泊の所得と法人化の記事にまとめました。

控除できなかった消費税は、60か月で損金になる

税抜経理方式を採用している場合、仕入税額控除ができなかった仮払消費税等は「控除対象外消費税額等」になります。国税庁はこれに居住用賃貸建物の制限の適用を受ける取引に係るものが含まれると明記しています（タックスアンサー No.6921）。

資産に係る控除対象外消費税額等の処理は3通りです。

1. その資産の取得価額に算入し、以後の事業年度で償却費などとして損金に算入する
2. 課税売上割合が80パーセント以上、棚卸資産に係るもの、または一の資産に係る金額が20万円未満のいずれかに該当する場合は、損金経理をした金額をその事業年度の損金に算入する
3. 上記に該当しない場合は「繰延消費税額等」として資産計上し、60で除して事業年度の月数を乗じた金額の範囲内で、損金経理をした金額を損金に算入する（取得した事業年度はその2分の1）

住宅家賃は非課税売上なので、居住用賃貸が中心の法人では課税売上割合が80パーセントに届かないことが多く、3の繰延消費税額等になりやすい区分です。1億円の建物なら1,000万円が5年かけて損金になります。

還付で1,000万円の現金が戻るのと、1,000万円が5年かけて損金になるのとでは、手元に残る金額の桁が違います。 損金になるのは課税所得の計算上の話で、戻るのはその金額に税率を掛けた分にとどまります。計算の前提は計算の考え方に置いています。

なお、第三年度の課税期間で調整計算が行われた場合、仮受消費税等から仮払消費税等を控除した金額と納付すべき消費税等の額との差額は、その事業年度の益金に算入されます。取得した事業年度の控除対象外消費税額等を遡って修正する必要はありません。

消費税が判定から消えると、残るのは所得と個人事業税

住宅家賃だけの大家は、消費税の論点が丸ごと消えます。家賃が非課税売上なので、免税事業者でいても預かる消費税がありません。法人化で得られる「設立2期は免税」というメリットも、そこに消費税がなければ存在しません。

判定ツールで試算するときは、この点を意識して条件を選んでください。「インボイス未登録」を選ぶと免税事業者の益税を手取りに乗せた計算になりますが、住宅家賃にはその益税がありません。事業所得400万円では、この選択だけで個人のままの手取りが33.0万円変わります（336.1万円と303.1万円）。住宅家賃だけなら「インボイス登録済み」のほうが実態に近い前提です。

では何が判定を動かすのか。不動産貸付業は個人事業税の第1種事業（税率5パーセント）です。計算エンジンで条件別の損益分岐点を出すと、次のようになります。

条件	損益分岐となる事業所得
基本（独身・インボイス登録済み）	1,266万円
株式会社で設立	1,266万円
配偶者あり（無収入）	1,016万円
配偶者あり＋扶養1人	1,066万円
インボイス未登録	1,266万円
40〜64歳（介護保険あり）	1,243万円
大阪市	1,283万円
名古屋市	1,270万円
白色申告	793万円

※ 経費200万円・東京23区（特別区統一保険料率）・40歳未満・独身・青色申告（e-Tax）・インボイス登録済み・合同会社・個人事業税5％／2026年（令和8年）分基準 ※ 表示した条件以外は基本条件と同じ。実質差額がプラスに転じる事業所得 ※ いずれも3年目以降の定常状態。設立1〜2期の消費税免税（インボイス未登録の場合のみ）は含まない ※ 事業所得は家賃収入から経費を引いた額で、青色申告特別控除を引く前の金額

この表から2つ読み取れます。

1つは、インボイス未登録でも損益分岐点が1,266万円から動かないことです。この所得水準では売上が1,000万円を超えるため、どちらを選んでも課税事業者になります。消費税は判定を動かしません。

もう1つは個人事業税の重さです。同じ条件のまま、個人事業税のかからない法定業種外の事業に置き換えて計算すると、基本条件の損益分岐点は2,198万円になります。不動産貸付業として個人事業税が課されるかどうかで、分岐点が932万円動きます。消費税の還付は法人化の理由になりませんが、個人事業税は理由になり得るということです。

ただし個人事業税の不動産貸付業に当たるかどうかは、都道府県が定める室数・棟数などの認定基準で決まります。所得税の事業的規模とは基準を決める主体も線の位置も違うので、家賃収入の事業的規模と個人事業税の記事で自分がどちら側かを確認してください。物件を個人から法人へ移す場合の移転コストは法人成りで不動産を移すときの税金にまとめています。設備投資で還付を受けられる条件は新設法人の消費税還付のほうが近い論点です。

一般論の数字ではなく、自分の家賃収入と経費で分岐点を確かめてください。

まとめ

• 令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額は、仕入税額控除の対象外です。令和2年3月31日までに締結した契約に基づくものには経過措置があります
• 対象は税抜1,000万円以上の建物（高額特定資産）です。この1,000万円は建物の取得価額の基準で、免税事業者を判定する課税売上高1,000万円とは別物です
• 控除が認められない場合でも、高額特定資産の規定は適用されます。3年間は免税事業者に戻れず、簡易課税制度選択届出書も提出できません
• 第三年度の課税期間の末日までに課税賃貸用へ転用すればその課税期間で、調整期間に譲渡すれば譲渡した日の課税期間で、割合に応じた額が仕入控除税額に加算されます
• 住宅家賃だけなら消費税は判定を動かしません。不動産貸付業として個人事業税が課されるかどうかで、損益分岐点は1,266万円と2,198万円に分かれます（概算）